评估方法有哪些（原来评估还有这么多种方式啊！）
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发布时间：2024-08-03 08:32:54
一说到拆迁，就会想到评估，然而评估到底有哪些方法呢？
第一、重置成本法
重置成本法是常见的评估方式，也就是所谓企业的地上建筑物、厂房进行重置。选择一个评估时间点，例如要求9月1日起进行实地征收，由这个实际的评估时间点所得出的重置价值。例如，地的费用+人工费+相关税费=所得重置费，再扣除相应的折损率(70%或80%等)。
第二、收益法
在590号令当中有相关的要求，如果用于生产经营则对于其生产经营的评估要运用收益法，也就是预估一下未来预期收益。收益法主要评估一些在现实中进行实际生产经营的商业主体。
收益法在实践的过程中运用不是特别多，评估公司不涉及收益法部分，评估公司运用较多的是成本法和市场比较法两种。
第三、市场比较法
参照类似的房地产市场价值，意思就是要根据同区位、同地段、同性质(国有、集体)、同用途(商业、工业、住宅)，商品房包括住宅和商业用途。在实践的过程中需要注意属于什么用地，要参考附地范围相同性质的用地价值，主要是参照类似房地产市场的价值。
第四、假设开发法
假设开发法在实践中运用不多，比如开发商反过来作为被拆迁人与政府交流，必然运用到假设开发法来进行实际评估，开发商需要土地利用实际开发，土地开发后目的可能作为商业、住宅，也有可能是厂房，需要运用土地开发满足主体要件。所以要预估出土地开发后的价值，扣除相应的税费、土地利用后相应的损耗等所体现出的市场价值。
第五、基准地价修正法
基准地价修正法主要是评估土地在进行实际区位确定的时候使用的一种评估方法。按照土地的位置确定修正的系数以及修正出来最后的价值。
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