为什么押金不能抵扣（房屋租赁中押金相关问题）

　　一、押金是什么

　　1.押金的定义

　　押金是基于租赁双方约定产生的，约则有不约则无。押金（也有称“押租金”、“保证金”的）是指房屋租赁合同签订后，租客向房东支付的一笔款项，作为租客履行合同义务（如按时支付租金、按约定用途使用房屋及附属设施、承担违约责任等）的担保（担保性质，通常不成立法律意义上的担保），其核心目的是降低房东因租客不按约定履行租赁合同或房屋受损而面临的经济风险。

　　2.押金的使用规则

　　通常理解，押金是担保租客履行合同义务的，仅是租客交由房东暂时保管，房东无权任意使用。租赁关系中，如果租客行为触发了押金使用条款，则房东可以留置、扣除、抵扣押金；如果租赁合同按约定履行完毕，那么房东应当退还租客押金。

　　3.押金的适用范围

　　既然押金是担保租客履行合同义务的，那它自然适用约定优先原则。租赁双方可以以自己的意思约定押金的适用范围，如：租客需要房东协助办理某事项需要支出费用的，可以从押金中先扣除，办结之后租客补足押金。

　　二、押金的性质

　　在合同要素的角度，押金并非法律上的概念，而是租赁活动中一种意定概念。也就是说，押金是合同约定才有、合同未约定则无的一个费用。有的朋友可能会说，租赁合同里没约押金，押金是房东另外单收的。法律视角，另外单收的押金应视为对租赁合同的补充约定，并非独立存在的法律关系。

　　在合同履行的角度，押金有担保的性质，押金为租客履行合同义务提供担保，一旦发生触发押金条款的行为，房东可以通过留置、扣除、抵扣押金降低自己的损失。

　　在法律概念的角度，笔者理解，押金类似金钱质押（账户质押）。当然，只是类似，绝大多数情况下押金不成立质押。日常生活中，无论是民事租赁还是商事租赁，租客向房东支付押金后，押金通常都不会被“特定化”处理，不做“特定化”处理也就难以成立质押（篇幅所限不展开讨论）。

　　三、押金的金额

　　普通的民事租赁和商事租赁对押金金额没有法律层面上的规定，都适用约定优先。实践中，押金金额往往以月租金为基准，与租期正相关，即：租期越长，押金金额越高。如：租期一年需支付一个月租金的押金，租期三年需支付三个月的押金，这与房东可能遭受的或有风险有关。

　　此外，对于一些涉及房屋租赁公司的商业租赁，对押金有一些法律层面的规定，如：《北京市住房租赁条例》第三十六条第一款规定：住房租赁企业向承租人收取的押金一般不得超过一个月租金，并按照规定通过第三方专用账户托管。

　　四、押金的适用场景

　　所谓押金的适用场景，就是房东在什么时候可以使用押金降低风险。通常情况下，以下行为可能会触发租赁合同中的押金条款：

　　1.租客拖欠租金、水电费、物业费

　　租客拖欠租赁合同项下的房屋租金，约定应当由租客承担的占有使用房屋期间的水电费/物业费的，房东可以从押金中抵扣。

　　2.租客造成房屋或附属设施的非正常损坏

　　根据《民法典》第七百一十条，租客在租期内正常使用租赁房屋及附属设施，造成租赁物正常损耗的，租客不承担责任。但如果租客造成房屋或附属设施的非正常损坏，则需赔偿房东损失。如：租客酒后踹坏租赁房屋大门，但没有给予赔偿。

　　3.租客单方违约造成房东损失

　　因租客单方违约，房东行使解除权解除租赁合同的，此时可能触发租赁合同中的违约金条款，或房东可能存在实际损失。约定违约金（需明确约定）或房东存在实际损失的，房东可以以押金抵扣违约金或实际损失。

　　4.其他租赁双方约定的场景

　　租赁双方还可以约定其他使用押金的情形，如前面提到的当作租客交付给房东作为备用金使用。当然，这仅限于租赁双方达成合意，任何一方不能以单方意志决定押金的适用。

　　5.押金不足以覆盖房东损失怎么办

　　根据《民法典》第五百七十九条之规定，押金不足以覆盖房东损失的，房东可以就没有覆盖部分的损失向租客继续追讨。如：租客交付了2000元押金，租客踹坏租赁房屋大门后没有理会，大门彻底损坏无法修理，房东自己购买大门花费3000元，租客交付的押金不足以覆盖房东购门费用，房东可以就超出的1000元继续向租客追讨。

　　五、押金的退还

　　1.全额退还

　　没有发生前述触发押金适用的情形时，房东应当在租赁合同履行完毕后向租客全额退还押金。如：租客交付了2000元押金，租期届满后租客没有欠租金和费用，也没有造成房屋设施损坏，则房东应当把2000元押金退还给租客。

　　2.差额退还

　　如果发生房东需要扣除押金的情形，在房东扣除相关费用（或折抵损失）后押金后仍有剩余的，房东应当将剩余押金退还给租客。如：租客交付了2000元押金，租客踹坏租赁房屋大门后没有理会，房东自己修理大门花费1000元，房东可以从押金中扣除大门维修费用1000，剩余的1000元应当退还给租客。

　　3.押金退还时间

　　对于退还押金的时间，租赁合同有约定的从约定，没有约定的应当在合理时间退还。比如有些水电费核算可能延后结算，那么房东应在水电费结清后退还租客押金。

　　逾期退还押金的，租客可以主张房东支付逾期利息。

　　六、不退押金的救济

　　1.民事诉讼

　　协商退还押金是成本最低、效率最高的选择。如果房东应退不退押金，经协商无果的，租客可以选择租赁房屋所在地的法院起诉房东追回押金。通过起诉追回押金的，还可以同时提出要求房东支付误工费、逾期利息。

　　2.申请支付令

　　如租客证据充分（如有书面合同、押金收据、押金退还沟通记录等），租客可向租赁房屋所在地法院申请支付令（程序快于诉讼）。

　　七、保障押金权益的建议

　　1.对于房东（出租人）

　　前面说过，押金实际是对租客履行合同义务的担保，那么在租赁合同中约定押金适用条款对房东就非常有意义，除了前面说的比较典型的触发押金条款发，房东还可以对一些自己不能接受的行为做出约定，如：租赁期间禁止租客在租赁房屋内饲养超过2条以上的猫狗宠物，一经发现扣除200元押金，一周内不迁走宠物构成违约。

　　保证押金保持足额的约定。如租赁合同履行过程中触发了押金适用条款，导致押金不再足额，可以约定由租客在一定期限内补足押金，使押金始终处于足额状态。

　　2.对于租客（承租人）

　　要求房东出具押金收据。租客向房东支付押金后，记得要求房东出具收到押金的单据。这样做目的有二，一是确认房东已经收到押金款，二是明确收到的款项为押金。

　　此外，对于租客来讲，比较关注的押金约定应该是押金退还时间。租客可以与房东约定确定的押金退还时间，如：租期届满后七日内。约定的押金退还时间不但是对房东的约束、督促，还是租客主张逾期利息的起算时间。

　　八.结语

　　押金不是房屋租赁合同的“标配”，但生活实践中不要求租客支付押金的房东非常罕见。既然不能避免，那就学会尽量保护自己，无论是房东还是租客，在全面履行合同义务的同时，善用合同约定来保障自己的合法权益。