为什么预抵押登记（对抵押权预告登记性质和效力的理解）

民法典对于抵押预告登记的效力未作明确规定，《民法典担保制度解释》予以了明确。

（1） 抵押权预告登记的性质

抵押权预告登记是在抵押权本登记暂时无法办理时当事人为确保将来取得抵押物权而办理的一种特殊登记。

（2） 抵押权预告登记的作用目的

由于抵押权本身无法阻止抵押人转让抵押物或者在抵押物上为他人再次设定抵押权，因此，债权人办理抵押预告登记后，亦无法阻止抵押人转让标的物或者再次以标的物设定担保物权。当事人办理抵押预告登记的目的在于当能够办理抵押登记时，其能获得较之其他担保物权人更加优先的顺位

（3）预告登记设立抵押权的条件

《民法典担保制度解释》52条规定：“经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”

预告登记设立抵押权=预告登记+建筑物所有权首次登记

预告登记财产涉及破产的，可以加速到期。

（4）抵押权预告登记的效力

预告登记后，抵押人抵押的建筑物所有权办理首次登记后，预告登记即产生与本登记同等的抵押权登记效力。抵押权登记时间从预告登记之日起算。

虽然当事人办理的只是抵押预告登记而非抵押登记，但在诉讼过程中经人民法院审查具备办理抵押登记的条件，预告登记权利人即可主张已经取得抵押权，而无须判决认定预告登记权利人只有在办理抵押登记后才能主张抵押权。

（5）不动产抵押预告登记与《民法典》221条“房屋买卖预告登记”以及在建建筑物抵押登记的区别

当事人办理抵押预告登记的目的在于当能够办理抵押登记时，其能获得较之其他担保物权人更加优先的顺位，而不在于防止抵押人再次处分标的物。因此并无民法典第221条关于“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定适用的余地。

不动产抵押预告登记范围包括整个不动产，在建建筑抵押登记范围仅限于登记的在建部分，对续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物不具有抵押权效力。